— Guide
Permis de construire ou déclaration préalable : comment choisir ?
Agrandir une maison, créer une véranda, modifier une façade ou transformer un local : avant de commencer, il faut presque toujours une autorisation d'urbanisme. Se tromper de procédure peut bloquer un chantier, voire obliger à remettre les lieux en état. Voici les règles générales.
Les seuils de surface
Pour une construction nouvelle ou une extension, tout dépend de la surface créée (la plus grande entre l'emprise au sol et la surface de plancher) et de la zone où se trouve le terrain :
| Surface créée | Hors zone urbaine d'un PLU | En zone urbaine (U) d'un PLU |
|---|---|---|
| Moins de 5 m² | Pas de formalité* | Pas de formalité* |
| De 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De 20 à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable** |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
* Sauf en secteur protégé (abords de monuments historiques, site patrimonial remarquable…), où une autorisation peut être exigée quelle que soit la surface.
** Un permis de construire reste nécessaire si l'extension porte la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
À Paris, la quasi-totalité du territoire est en zone urbaine du PLU, mais de nombreux secteurs sont protégés : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est alors fréquent.
Les autres travaux concernés
- Modification de l'aspect extérieur (fenêtres, porte, façade, toiture, véranda) : en général une déclaration préalable.
- Changement de destination (par exemple un bureau transformé en logement ou en commerce) : déclaration préalable s'il n'y a pas de modification de la structure porteuse ou de la façade, permis de construire dans le cas contraire.
- Travaux intérieurs sans changement de destination ni modification extérieure : pas d'autorisation d'urbanisme, mais l'accord de la copropriété peut être nécessaire (mur porteur, parties communes).
- Commerces et ERP : une autorisation de travaux spécifique s'ajoute souvent. Voir notre guide sur l'aménagement d'un local commercial.
Quand l'architecte est-il obligatoire ?
Pour un particulier, le recours à un architecte inscrit à l'Ordre est obligatoire pour un permis de construire dès que la surface de plancher totale (existant + projet) dépasse 150 m². Une déclaration préalable n'impose jamais d'architecte. En dessous du seuil, faire appel à un professionnel reste fortement conseillé : un dossier incomplet ou mal présenté allonge les délais.
Les délais d'instruction
| Autorisation | Délai de droit commun |
|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois |
| Permis de construire (maison individuelle) | 2 mois |
| Autres permis de construire | 3 mois |
Ces délais sont généralement allongés d'un mois en secteur protégé (consultation de l'Architecte des Bâtiments de France). Ils ne courent qu'à partir d'un dossier complet : si la mairie demande des pièces manquantes, le délai repart à leur réception.
Après l'accord
- Affichage sur le terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier.
- Recours des tiers : les voisins disposent de 2 mois à compter de l'affichage pour contester l'autorisation.
- Validité : 3 ans pour commencer les travaux, prorogeable deux fois un an.
- Fin de chantier : déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
À retenir : petite extension ou modification de façade, c'est souvent une déclaration préalable ; au-delà de 40 m² en zone urbaine (20 m² ailleurs), c'est un permis de construire. Chaque PLU a ses règles : vérifiez toujours auprès du service urbanisme de votre mairie ou sur service-public.fr.
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour une extension de 30 m² ?
En zone urbaine d'un PLU, une déclaration préalable suffit en général, sauf si la surface totale dépasse alors 150 m². Hors zone urbaine, au-delà de 20 m², il faut un permis de construire.
Quel est le délai pour une déclaration préalable ?
Un mois en règle générale, et deux mois en secteur protégé. Le délai court à partir du dépôt d'un dossier complet.
Combien de temps un permis de construire est-il valable ?
Trois ans pour commencer les travaux, avec la possibilité de le proroger deux fois d'un an.
Ce guide donne des informations générales, à jour à la date indiquée. Les règles et les prix évoluent : vérifiez votre situation auprès des organismes officiels ou demandez-nous conseil.